Analizamos la responsabilidad del Administrador de la comunidad de propietarios, en el ejercicio de su función, tal como hicimos con la responsabilidad del Presidente. Para ello, tratamos de responder a las preguntas: ¿cuándo hay responsabilidad civil?, ¿quién puede reclamar al Administrador?, ¿de qué tiene que responder el Administrador?,y ¿durante cuanto tiempo tiene que responder el Administrador?, pasando a continuación a concretar lasresponsabilidades contractual y extracontractual, así como la de losdirectivos-administradores de sociedades de administración de fincas, concluyendo con unasorientaciones sobre la forma de actuar ante un supuesto de reclamación o defensa.
Aunque la LPH, en su artículo trece,permite que el cargo de Administrador de la Comunidad pueda ser ejercido por cualquier propietario, la realidad social es que está siendo ejercido por profesionales con dedicación exclusiva a esta tarea, ya sea como personas físicas o como personas jurídicas, que pueden incurrir en responsabilidad durante el ejercicio de su cargo.
¿Cuándo hay responsabilidad civil?
Para que se manifieste unaresponsabilidad civil, es necesario constatar la existencia de una acción u omisión, que tendrá relación con un daño, mediante un nexo claro de causalidad. Este último es el más problemático de determinar, porque precisa del análisis material y jurídico que permite conocer de qué responde y cuántas y cuáles son las consecuencias.
Desde el punto de vista asegurador, elcontrato de seguro de responsabilidad civil se regula mediante el artículo 73 de laLey 50/1980 de Contrato de Seguro que dispone lo siguiente: “Por el seguro de responsabilidad civil el asegurador se obliga, dentro de los límites establecidos en la Ley y en el contrato, a cubrir el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado de la obligación de indemnizar a un tercero los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato de cuyas consecuencias sea civilmente responsable el asegurado, conforme a derecho”. Resulta, por tanto, ser un seguro preventivo para el patrimonio del asegurado, ante una eventual obligación indemnizatoria, al ser una póliza voluntaria, mientras que la finalidad de los seguros obligatorios es proteger a la víctima.
La responsabilidad civil persigue reparar el daño, sin enriquecer a la víctima, e imponer al causante, sin castigarle, la obligación de reparar. De hecho, la legislación se encamina hacia soluciones que prescinden de la subjetividad de la culpa, para dar satisfacción a la víctima, a través de la responsabilidad objetiva que no tiene en cuenta el grado de participación del causante y se centra en la obligación de indemnizar. Por eso, a veces resulta imposible exonerarse, a pesar de probar diligencia y cuidado, pues el resultado dañoso es lo que cuenta; de ahí la importancia de la contratación de seguros para Administradores de fincas con buenas coberturas de responsabilidad civil.
Por José Silva
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Fotografía tomada por 401(K) 2012